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深圳房地产宏观调控的发展历程与展望

一、2006年-2010年深圳房地产调控回顾与评价             

        2006年之前,其他一线城市房价上涨较快,但深圳房地产市场发展比较平稳,房价涨幅也比较缓和。从2006年开始,我市房价出现“补涨”的局面,上涨幅度较快。而深圳房地产宏观调控也真正开始于2006年。2006年,不仅全国主要城市房价快速上涨的局面并未得到缓解,供应结构失衡的突出问题也凸显出来。这一年的调控思路是继续控制住房投资和房价上涨的基础上,积极调整商品住房的供应结构,从“调节需求”和“调整供给”两方面着手。2006年5月17日国务院提出“国六条”和5月末九部委联合出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发〔2006〕37号)均是这一思路的体现。2006年深圳房地产调控的政策与国家的政策基本上是一脉相承的:《深圳市人民政府关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》(深府〔2006〕75号)提出的增加供应规模和调整供应结构、加强闲置土地管理、完善保障体系加强市场监测和预警等内容与国办发〔2005〕26文的内基本一致;《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(深府〔2006〕98号)的主要内容是就如何落实国办发〔2006〕37号文的政策内容进行和责任分解;《关于实施<深圳市住房建设规划(2006-2010)>的通知》(深府〔2006〕216号)是落实国办发〔2006〕37号第一条中“各级城市(包括县城,下同)人民政府要编制住房建设规划”这一政策要求的体现。
        到2006年,我国房地产宏观调控已经涉及到了房地产供求的方方面面,用建设部官员的话来讲就是“该出的政策都已经出了”。因此,2007年我国房地产宏观调控的重要任务是落实并完善前几年出台的各项措施。2007年1月份,《深圳市人民政府关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见》(深府〔2007〕4号)的发布,也是深圳市继续落实国家调整住房供应结构政策的体现。在深圳房价快速上涨,保障房建设周期较长和深圳土地资源紧缺的背景下,在商品房中配建保障房有一定的合理性,有助于规避“居住分异”的现象和加快保障性住房建设进度,但是这一政策没有充分考虑开发商的利润率要求、市场实际需求和市场预期,后续执行的效果并不十分理想,出现了多宗土地流拍的现象。除此以外,针对2007年国内经济过热、结构性通胀突出、热钱猖獗、住房领域投机泛滥以及住房社会问题突出等新的现象,国家也加强了应用金融调控的力度和增加保障性住房供应的力度。在2006年六部委发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房〔2006〕171号)的基础上,2007年6月11日,商务部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》,以此进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。2007年,深圳住房领域投机炒作的现象甚为严重,市场秩序也相当混乱(当年国内中介携款潜逃第一案就发生在深圳)。当年,深圳市政府牵头建立了房地产市场调控联席会议制度,并开展了房地产市场秩序专项整治工作(深府办〔2007〕100号文);同年7月,深圳市发布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(深国房〔2007〕254号)。深圳毗邻港澳且与境外在经济领域交流甚多,是外资流入流出闭经之路和重点关注的区域。客观地说,上述政策的发布有利于降低深圳房地产市场较为活跃的投资和投机炒作现象。但是,2008年国际金融危机后,我市没有像北京、广州等地及时地暂停或废止这一政策是2008年以来我市商业地产深幅调整并影响正常的对外经济交流和宏观经济的一个原因。 
        从2007年3月18日起中央银行连续进行6次加息、10次上调存款准备金,以及2007年9月央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)及随后补充通知(银发〔2007〕452号)的发布,是本世纪以来我国主要城市房地产市场第一次真正进入下行通道的重要原因。除了金融危机的影响外,上述金融政策之所以能够驯服之前“屡调屡高”的房价,除了加大了投机炒作的成本外,一个重要原因就是扭转了市场对于房价继续上涨的预期。这与2004年6月以来美联储连续15次加息,造成2006年房价下跌以及由此引发的“次贷”危机在作用机理上是一致的。从2007年10开始,深圳市房地产市场率先在全国出现调整,房价进入了长达一年半的下调通道,房价从2008年4月连续9个月领跌全国,至2009年一季度,住房价格比最高值回落近40%。在此期间,尽管国内很多城市出台了刺激房地产市场发展的所谓“救市”政策,深圳业界对“救市”的呼声很高,金融危机下深圳出口严重滑坡,负资产、断供潮已接踵而至(国内“断供第一案”发生在深圳),这些似乎预示着深圳似乎必然会出台类似于其他城市的救市政策。但深圳最后并没有出台“救市”政策,其中原因一方面在于政府对于未来房价再次上涨的担心和舆论的压力,深层次的原因还在于深圳地方政府对于土地出让和房地产市场并不像其它地方政府那样依赖。尽管如此,2009年3月份粤府办〔2009〕16号文(被业界称为“粤15”条)对于省内购房消费刺激和限外令的放松的规定事实上还是在深圳得到了实施。事后证明,深圳谨慎“救市”的做法是正确的,因为紧接着2009年下半年深圳房价进入了又一波上涨行情并延续到2010年。 
        2009年,受国家扩大内需各项政策的刺激,包括针对促进房地产市场发展的各项政策,如国办发〔2009〕131号文、下调开发项目资本金比例、宽松的按揭贷款政策等,再加上天量信贷流入市场的作用,房价从2009年下半年开始快速上涨,并一直延续到2010年。深圳的新建商品住宅价格从年初的10978元/平方米上涨至年末的21367元/平方米,与年初相比翻了一倍。同时,各地(包括深圳)地王不断涌现、投机炒作再次抬头。针对这种情况,国家在年初、年中和年末出台了三个重量级的调控政策,分别是国办发〔2010〕4号文、国发〔2010〕10号文和9月底三部委的“五项措施”。上述政策及相关部门配套政策的核心内容有:收紧开发商融资渠道、提高二套住房贷款首付比例和利率、实施限购和限贷政策、对落实政策不力的地方政府进行问责、空前加大保障房建设规模、房产税试点等。到2010年底,不仅国办发〔2009〕131号文实施以来促进住房发展的优惠政策基本完全取消,在融资、税赋和保障房等方面的政策力度空前加大。 
        2010年同样也是深圳房地产市场的调控年。这一年房地产的调控历程可以总结为三个方面,一是为落实国家调控政策出台了深府办〔2010〕36号文和深府办〔2010〕82号文,核心内容是“限购”政策。事后证明,深圳版的“限购令”起到了良好的效果,并在2011年国家在主要城市全面实施限购中得到了推广;二是加强住房保障。3月25日,在深圳市规划和国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》中,提出本年度建设保障性住房5万套的目标;近年来,深圳房价上涨所导致的“逃离深圳”现象严重降低了深圳的城市竞争力,企业人才匮乏问题已经凸现。为此,在基本解决户籍低收入家庭住房问题的基础上,深圳市委常委会3月29日下午讨论并原则通过了《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施人才安居工程的决定》(深发〔2010〕5号),为杰出人才、领军人才、高级人才和中初级人才“量身”解决“住房难”问题;为提高居民购房能力,11月,在成立住房公积金中心和发布实施《深圳市住房公积金条例》后,深圳市结束了国内唯一一个不存在正式住房公积金制度的城市历史,同时对公积金的使用范围进行了拓展;三是加强房地产市场建设。2010年,深圳市相继发别出台了规范住房保障和住房市场的长效政策文件《深圳市保障性住房条例》和《深圳市房地产市场监管办法》。
        从调控的效果来看,近年来我市房价快速上涨的脚步并未因为调控力度的加大而有所放缓。我市房价从1997年每平方米5000多元上涨到2006年的每平方米10000元大约用了9年的时间,而从每平方米10000元上涨到2010年的每平方米20000元仅仅用了4年时间。即使是在2010年“史上最严厉的”、“手段最为全面的”(首次应用限购、问责等行政手段)调控时期,住房市场也并没有出现预设的降温局面。从深圳来看,2010年,全市新建商品住房成交价格为每平方米20296.97元,首次突破了“两万元”,比2009年上涨36.6%,仅次于2007年44.8%的涨幅。尽管深圳土地资源供应不够、深港一体化、特区内外一体化、轨道交通建设和通行等多重区位因素对房价上涨有明显的作用,但深圳房价上涨总体上与国内其他一线城市房价的趋势是一致的,影响全国房价走势的政策面因素、资金面因素也同样在影响着深圳,如保障房的分流效应不足、按揭贷款政策对投资投机炒作的遏制不足、流动性充裕、税收政策不完善等等。
 
二、深圳未来房地产调控发展的展望
        从短期来看,展望2011年,随着《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号文,简称“新国八条”)的发布,更加严厉的、常态的调控已经成为2011年房地产市场的主旋律,这已在业界和学术界达成了共识。就深圳而言,国内房地产市场的风向标和近年来快速上涨决定了深圳房地产市场必将是国家调控所重点关注的对象,深圳市政府必将一如既往地贯彻国家出台的各项政策。在具体的政策措施上,除了贯彻“新国八条”外,深圳版“限购令”短期内松动的可能性为零,二手房交易按评估值征税将有望在今年实施(这将为房产税乃至物业税的征收创造条件)、保障性住房供应的历史欠账将会得到“恶补”,这对于稳定房价的作用将在短期内得到体现。从长期来看,以深圳、北京、上海等为代表的一线城市房价和住房问题是社会舆论和新闻媒体最为关注的对象。

        2010年以来,“问责”、“限购”、“限贷”、“保障房签责任书”、“限房价、竞地价”等行政手段的使用,说明住房问题已经在很大程度上不是经济问题或市场问题,而是社会问题、民生问题和政治问题。除非这些城市的房价在未来出现较大幅度的下降,否则在未来相当长的一段时间内,包括行政手段在内的综合调控措施将在深圳继续得到实行,并且各类调控政策实施所需配套措施也将不断完善。与此同时,深圳市一方面将在拆迁类和综合整治类城市更新上不断加大力度,以解决城市和住房发展所需的土地紧约束问题;另一方面将不断加大住房保障,以解决高房价对产业结构调整和城市竞争力的影响;此外,深圳还将在违法私房合法利用和入市方面做切实的努力,以解决供应不足的问题。同时,在土地制度、税收制度、收入分配制度等影响房地产调控等方面,深圳将紧随国家的步伐。

《住宅与房地产》2011年第2-3期 作者:李宇嘉

点击次数:  更新时间:2011-05-18 15:09:31  【打印此页】  【关闭

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